Byggeriets regler
Der findes regler for alle ejendomme
En ejendom er pålagt forskellige regler, som har betydning for, hvordan du kan anvende og bebygge ejendommen. Det kan være fx zonebestemmelser (by- eller landzone), kommuneplan, lokalplan, bygge- og beskyttelseslinjer og tinglyste bestemmelser.
En bygning kan desuden være udpeget som bevaringsværdig, der kan være jordforurening, eller der kan ligge hovedforsyningsledninger i jorden.
Oplysninger om ejendomme
Du kan hente oplysninger om din ejendom følgende steder:
- Byg & Miljø: Ansøgningsportal, hvor du også kan søge oplysninger på tværs af databaser ( Alle ansøgninger skal sendes gennem Byg & Miljø fra 01.12.2014)
- Kommuneplan: Rammer og retningslinjer
- Kommunekort: Luftfoto, lokalplan, bygge- og beskyttelseslinjer mv.
- Danmarks Arealinformation: Information om jordforurening mm.
- Tinglysningen: Tingbogsattest og deklarationer
- Kulturstyrelsens database over fredede og bevaringsværdige bygninger: Bygningers bevaringsværdi
- Weblager: Historiske byggesager
- Offentlig Informations Server (OIS): Oplysninger om din egen ejendom
- Bygnings- og boligregister (BBR): Oplysninger om bygningers arealer og grundarealer
- Bygningsreglementet: Bestemmelser og lovgivningen
- Ejendomsdata på Borger.dk: Oplysninger om din ejendom og dit lokalområde
- Retsinformation.dk: Love, bekendtgørelser og cirkulærer
Før du køber eller bygger
Undersøg reglerne for ejendommen før du køber den. Forbered dit byggeprojekt, før du går i gang, Snak med dine naboer og tag hensyn, hvor du kan. Dit byggeri og din byggeproces kan påvirke dine omgivelser.
Rådgivning og vejledning
Der er mange forhold at tage hensyn til, både i forhold til afklaring af plangrundlaget og i forhold til anden lovgivning. Hvordan gives bebyggelsen en placering og størrelse, som Kommunen kan godkende? Hvordan får du den bedste brugsmæssige sammenhæng og udnyttelse? Hvordan får du et smukt byggeri? Hvordan får du løst alle de tekniske forhold: korrekt indretning efter bygningsreglementet, samlinger, konstruktioner, statik, brandforhold, indeklima, lys og lydforhold, energi, installationer mv.?
Du kan købe hjælp hos en rådgiver f.eks. en arkitekt, ingeniør, bygningskonstruktør eller en anden byggesagkyndig. Kommunen kan vejlede omkring, hvor du kan læse om reglerne og afklare rammerne for byggeprojektet. Hvis du er i tvivl, kan du bede om en forhåndsdialog med kommunen.
Kommunen anbefaler, at du bruger Ansøgningsportalen Byg & Miljø, der leder dig igennem en ansøgnings problematikker. Ønsker du en forhåndsdialog med kommunen, kan du kontakte Center for Miljø & Plan på byggesag@ltk.dk.
Bygningsreglementet
Bygningsreglementet bliver løbende ændret, så tjek hvilket reglement, der er det aktuelle. Du kan læse gældende reglement på www.bygningsreglementet.dk. Her kan du også finde en række spørgsmål og svar, foruden en række vejledninger, der uddyber bestemmelserne og lovgivningen.
Nyt bygningsreglement 2018 (BR18)
Den 1. januar 2018 træder et nyt bygningsreglement BR18 samt bekendtgørelse om certificering i kraft.
Med det nye bygningsreglement implementeres en ny struktur, hvorefter kommunen som udgangspunkt ikke skal foretage teknisk byggesagsbehandling, samt en certificeringsordning for brand og konstruktioner. Den nye struktur i BR18 betyder, at der er forskel på hvornår du skal indsende det tekniske materiale til byggesagen.
I perioden fra 1. januar 2018 til 30. juni 2018, er det som bygherre muligt at vælge, om man vil søge om byggetilladelse efter det gamle bygningsreglement BR15 eller det nye bygningsreglement BR18. Ved ansøgning om byggetilladelse skal man gøre det klart, hvilket bygningsreglement man søger efter. Det er ikke muligt at kombinere BR15 og BR18. Ansøgning om byggetilladelse skal ske gennem www.bygogmiljø.dk. Her skal du være særlig opmærksom på, at ansøgningsmodulet automatisk opretter ansøgningen efter BR15.
Vil man i overgangsperioden, som er nævnt ovenfor, søge efter BR18, så skal man ændre til denne indstilling, således at ansøgningsmodulet ændres til at søge efter BR18. Når overgangsperioden er udløbet (efter den 30. juni 2018), er det kun muligt at søge efter BR18.
Du kan se det nye bygningsreglement BR18 på www.bygningsreglementet.dk
Byggeret
For byggeri af begrænset kompleksitet, f.eks. fritliggende enfamiliehuse, rækkehuse og dobbelthuse med lodret lejlighedsskel, finder du i bygningsreglementet et begreb, der hedder ”byggeret”. Overholder du kravene, der er beskrevet i bygningsreglementets afsnit om byggeret, har du efter byggeloven ret til at få en byggetilladelse, men kun hvis der ikke er modstrid med andre lovgivningsmæssige bestemmelser, f.eks. bestemmelser i en lokalplan.
Er der en lokalplan for det område, som du vil bygge i, gælder bestemmelserne i lokalplanen forud for bygningsreglementet, hvis der er bestemmelser om samme emne.
Hvordan beregner du grundareal, etageareal, bebyggelsesprocent, højder og afstande?
Når du skal beregne arealer, afstande og højder i forhold til bestemmelser i bygningsreglementet, skal du anvende de beregningsregler, der er angivet i bygningsreglementet.
Hvis din ejendom er omfattet af en lokalplan, der er vedtaget under et tidligere gældende bygningsreglement, skal du for at beregne bebyggelsesprocenten anvende de beregningsforudsætninger/beregningsregler i det bygningsreglement, der var gældende på tidspunktet for lokalplanens vedtagelse. Tidspunktet for ikrafttrædelse er angivet i lokalplanen. Er der i lokalplanen angivet en anden maksimal tilladt bebyggelsesprocent end det dagældende bygningsreglement, er det stadig lokalplanens bebyggelsesprocent, der gælder. Men metoden for beregningen skal du altså finde i det dagældende bygningsreglement.
Hvor højt må jeg bygge?
De generelle regler for, hvor højt du må bygge, finder du i bygningsreglementet. Tjek også lokalplan eller servitutter. Det har betydning, hvor på ejendommen du placerer bebyggelsen. I skelzonen gælder der særlige regler.
Hvad er etageantallet?
Bygningsreglementets bestemmelser tager udgangspunkt i hele etager. I lokalplaner og kommuneplanen er det fastsat, hvor mange etager byggeriet må være. Her kan du støde på begrebet 1½ etage. Det svarer til et traditionelt byggeri i en etage (evt. med lav kælder), med udnyttet tagetage, udformet som et symmetrisk sadeltag.
I forbindelse med udnyttede tagetager ses bygningselementer, med lodrette flader som f.eks. kviste, frontispicer, trempler og tårne. Sådanne lodrette bygningsflader i forbindelse med den udnyttede tagetage, kan medføre, at byggeriet får en sådan udformning og omfang, at byggeriet fremstår i to etager.
Etablering af tagterrasser vil som oftest medføre, at bebyggelsen bliver vurderet til at fremstå i to etager.
Må du i dit område opføre maks. 1½ etage, kan du i mange tilfælde forsyne din udnyttede tagetage med kviste, men kun i begrænset omfang. Frontispicer, der er trukket frem foran den øvrige facade og er afsluttet med en gavlkvist, vil som oftest medføre, at bebyggelsen vil blive vurderet til at fremstå i to etager.
Kommunen vil ofte tillade en udnyttet tagetage udført som en trempelkonstruktion, dog vil en trempelhøjde på mere end 1 m typisk medføre, at bebyggelsen vil blive vurderet til at fremstå i to etager.